Desde 2009, com o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, o número de empreendimentos imobiliários cresceu vertiginosamente em nosso país. Com a oferta de crédito pelos bancos, muitos brasileiros puderam adquirir sua casa ou apartamento próprio.
Contudo, o sonho depois pode ser tornar um problema. Diante da instabilidade econômica que nosso país tem vivido nos últimos anos muitos brasileiros tem tido dificuldades em honrar os compromissos financeiros de seus financiamentos.
A grande maioria dos Contratos de Financiamentos Habitacionais adota como garantia a Alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997. Essa lei, seu as posteriores mudanças, possibilitou uma garantia muito segura para banco, que ao se deparar com um inadimplemento tem uma forma de execução extrajudicial muito segura e rápida para recuperar seu crédito.
Assim, caso o adquirente do imóvel fique devendo a instituição bancária, será notificado para efetuar o pagamento em 15 (quinze) dias. Caso ainda não efetue o pagamento, se inicia a fase de execução chamada de consolidação da propriedade, que culminará na venda em hasta pública do imóvel para pagamento da dívida. Tudo isso de forma Extrajudicial, perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Diante deste cenário, sou frequentemente questionado se é possível ingressar com uma Ação visando Revisão do Financiamento Bancário.
O simples fato do adquirente estar com dificuldades financeiras não é motivo suficiente para ingressar com a Ação de Revisão Contratual. É necessário que seja verificado que existe alguma cláusula abusiva no contrato ou que a cláusulas contratuais pactuadas não estejam sendo devidamente aplicadas.
Um dos motivos mais comuns para se ingressar com Ação de Revisão Contratual de Financiamento Habitacional é a aplicação incorreta dos juros e índices dispostos no contrato.
Uma das grandes discussões atuais é a capitalização sobre juros, que alguns bancos utilizam disfarçadas nas tabelas de amortização. A Súmula 121 do STF1 proíbe expressamente a aludida capitalização. O artigo 4º do Decreto Lei 22.626/332 também proíbe expressamente. Além disso cobranças de taxa de abertura de crédito e de emissão de boleto bancário são constantemente combatidas nas Ações de Revisão Contratual.
Vale frisar que boa parte dos Contratos de Financiamento habitacional estão versando sobre uma relação de consumo, e, portanto, as garantias expressas no Código de Defesa do Consumidor devem ser observadas. Se por acaso ela forem violadas também poderão ensejar uma Ação de Revisão de Contrato de Financiamento Habitacional.
Em suma: se for identificado algum dos itens elencados no presente artigo é possível sim ingressar com a respectiva Ação visando a revisão contratual do financiamento bancário, podendo reduzir os custos efetivos da contratação de crédito por parte do contratante do Crédito Imobiliário.
ALAN COSTA REIS
ADVOGADO
OAB/SP 347.794
1 É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
2 Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.
3 Advogado com mais de 12(doze) anos de experiência em Direito Imobiliário; Pós-graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Paulista de Direito – EPD; Pós-graduando em DIREITO E NEGÓCIOS IMOBOLIÁRIOS pela Fundação Escola Superior do Ministério Público – FMP; Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP Subsecção de Hortolândia.
