Pagar a taxa condominial pode causar muitas dores de cabeça aos compradores de imóveis na planta.
A princípio, é muito comum que os Compradores de imóveis na planta se deparem com a seguinte situação: adquirem um imóvel, pagam os valores acertados no contrato, e meses depois recebem as chaves e descobrem que existe uma dívida de Taxa Condominial do período que ainda não tinham a posse.
Antes de mais nada preciso dizer que tive essa surpresa quando comprei meu imóvel na planta: após meses para receber a chave, quando fui efetuar a mudança descobri que havia uma dívida enorme de Taxa de Condomínio a ser paga, e só poderia mudar após quitar o débito.
A pergunta que surge é: é legal que o comprador pague dívidas de condomínio anteriores ao recebimento da chave?
1 – ANTES DE RESPONDER A PERGUNTA
Para respondermos a pergunta precisamos antes entender melhor o que é a Taxa Condominial.
Podemos definir a Taxa de condomínio como pagamento mensal, feita à administração de um condomínio, que tem por objetivo sustentar as despesas do empreendimento. Pouco importa se o condomínio seja comercial ou residencial: a taxa condominial é obrigatória conforme podemos ver no código civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Fica claro que é obrigação do condômino o pagamento da taxa, na proporção da sua fração.
Porém a questão permanece: o comprador, pelo período anterior da entrega das chaves, deve pagar a taxa de condomínio ?
2 – POSICIONAMENTO DA JUSTIÇA SOBRE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A TAXA CONDOMINIAL
A Taxa Condominial é um débito atrelado ao bem, o que chamamos de “propter rem”. Porém a justiça tem se posicionado que a obrigação pelo pagamento da Taxa de Condomínio está atrelada não a propriedade do bem, mas sim a relação jurídica material com o imóvel, ou seja, a posse.
Para resumir: deve pagar a taxa condominial quem estiver em contato físico com o imóvel. Sendo assim só o fato de ter assinado o contrato, ainda que já haja pagamento de financiamento bancário e registro no cartório de imóveis, não obriga o Comprador ao pagamento.
“o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação”. (REsp 1297239/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 29/04/2014).
Além disso, o mesmo Superior Tribunal de Justiça definiu Tema 886, que fixou uma tese acerca do assunto:
Em resumo: o STJ entendeu que enquanto não houver entrega da chave (posse) não se pode cobrar a taxa condominial do comprador.
A tese 886 tem poder vinculante sobre os julgados de todo o Brasil. Assim hoje podemos afirmar que enquanto não houver posse não há que se falar em pagamento de Taxa Condominial.
E é assim que o judiciário brasileiro tem julgado. Não poucas ações onde é reconhecida a ILEGITIMIDADE PASSIVA do comprador que não detinha posse nas execuções que versam sobre obrigações condominiais anteriores ao período da entrega das chaves.
3 – CONCLUSÃO: PAGAR A TAXA CONDOMINIAL SÓ QUANDO TIVER A POSSE
Em suma, ao pegar a chave do seu imóvel comprado na planta caso se depare com uma dívida de taxa condominial do período anterior a lei e a justiça lhe dão razão. Não é devido o pagamento pelo fato de não estar usufruindo da posse do imóvel.
Pagar a taxa condominial é importante, mas desde que seja de fato obrigação do comprador.
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Sobre o Autor do Artigo
Alan Reis. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário, com mais de 10 anos de experiência. Pós-graduando em DIREITO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS pela Fundação Escola Superior do Ministério Público – FMP. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP. Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP Subsecção de Hortolândia
Com atendimentos on-line tem advogado e prestado consultoria em todo país. WhatsApp (19) 99563-3319 – (link direto) Telefone (19) 2220-2854 – e-mail: alanreis.adv@gmail.com ou se preferir nossos contatos.